Contrat de location. Contrat de bail. Contrat de sous-location. Contrat de bail à ferme.

Conclure un contrat de bail

En règle générale, les contrats de location se font par écrit. Certains points devraient y figurer. Les parties peuvent décider librement du reste.

Quels points devraient figurer dans le contrat de bail ?

Les noms des parties contractantes.
- Pour les logements de famille, il est judicieux d’y faire figurer aussi la conjointe ou le conjoint.
- Pour les colocations ou les concubinages, toutes les personnes mentionnées dans le contrat assument solidairement le loyer.
L’objet du contrat (la chose louée), généralement un logement et les locaux annexes qui sont compris comme le grenier, la cave ou la buanderie, etc.
La durée du bail. Les contrats peuvent être à durée déterminée ou indéterminée. La plupart des contrats sont conclus pour une durée indéterminée. Dans ce cas, les deux parties ont le droit de le résilier en respectant certaines règles.
Le délai ou le terme de résiliation.
Le montant du loyer mensuel et des charges. Si les charges ne sont pas mentionnées, on considère qu’elles sont comprises dans le loyer.

Quels autres points peuvent figurer dans un contrat de bail ?

La garantie de loyer ou caution. Vous ne devez la payer que si le contrat le prévoit expressément. Pour les logements, le montant de la garantie ne peut être supérieur à trois mois de loyer.
Les arrangements individuels, comme le droit d’avoir un animal de compagnie.
Le règlement intérieur. Il régit la vie en communauté avec les autres locataires (le repos nocturne, l’utilisation du lave-linge, etc.).
Les conditions générales du contrat.

Litige sur le contrat de bail

Les locataires et les bailleurs peuvent faire appel à l’autorité de conciliation en cas de litige concernant le contrat de bail.

Sous-location

Vous avez le droit de sous-louer la totalité de votre logement ou seulement des pièces individuelles. Vous devez cependant en informer votre bailleur.

La sous-location peut être interdite seulement dans les cas suivants :

Si vous refusez de communiquer les conditions de la sous-location.
Si vous demandez un loyer abusif. Si le logement est meublé, vous avez le droit de majorer le loyer de 20 % au maximum pour l’usure du mobilier. Dans le cas contraire, vous pouvez exiger au plus du locataire un loyer identique à celui que vous payez, charges comprises.
Si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. Par exemple, si vous louez une pièce dans une maison calme comme salle de répétition pour un groupe de musique.

Modèle de contrat de sous-location

Sur le plan juridique, il n’est pas obligatoire d’établir un contrat écrit. Il est toutefois recommandé de le faire.

Résiliation du contrat de bail

Dans la plupart des cas, c’est le locataire qui résilie le contrat. Si c’est le bailleur qui le fait, le locataire peut contester la résiliation.

Résiliation par le locataire

Les contrats de bail peuvent prévoir des délais de résiliation différents et des délais plus longs que les délais légaux. La résiliation peut aussi avoir lieu à une autre date que celle prévue dans le contrat. Dans ce cas, c’est à vous de trouver un locataire de remplacement si vous ne voulez pas payer votre loyer jusqu’au terme du bail.

Toutes les personnes qui ont signé le contrat de bail doivent signer la résiliation. Si vous êtes marié ou en partenariat enregistré, vous ne pouvez résilier votre bail qu’avec l’accord de l’autre personne, même si un seul locataire a signé le contrat. Vous n’avez pas besoin d’indiquer un motif de résiliation. Veuillez envoyer en recommandé votre lettre de résiliation au bailleur.

Résiliation par le bailleur

La liberté de résiliation existe en Suisse, ce qui signifie que le bailleur a le droit en principe de donner congé au locataire pour n’importe quelle raison. Il doit toutefois respecter le délai prévu par la loi ou par le contrat et utiliser une formule officielle.

En tant que locataire, vous avez le droit de connaître la raison de la résiliation. Vous pouvez vous opposer à une résiliation abusive. C’est le cas, par exemple, si vous avez demandé une réduction de loyer ou la réparation d’un défaut, ou si votre situation familiale a changé. Vous pouvez contester une résiliation abusive dans un délai de 30 jours devant l’autorité de conciliation de votre commune.

Si la résiliation est valable, mais que vous vous trouvez dans une situation difficile (difficultés financières, maladie ou marché locatif très tendu), vous pouvez demander une prolongation du bail.

Bail à ferme

Le bail à ferme ressemble au contrat de bail, à la différence que le bien immobilier ou la chose louée n’est pas seulement remis au preneur de bail à des fins d’usage, mais également à des fins d’exploitation.

Le fermier ne loue pas qu’un bien au bailleur, mais il dispose aussi du droit d’utiliser le bâtiment ou le terrain, par exemple pour exploiter la terre ou une écurie. En retour, le fermier s’engage à verser un fermage (argent ou partie du rendement) et à payer les frais d’entretien de l’exploitation affermée (à l’exception des réparations d’importance).

Exemples de bail à ferme :

restaurants, bars, hôtels
jardin familial à des fins d’exploitation
bien-fonds agricole
entreprise

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Bail à loyer et bail à ferme