Mietvertrag, Untermietvertrag, Pachtvertrag in der Schweiz.

Einen Mietvertrag abschliessen

Ein Mietvertrag wird üblicherweise schriftlich formuliert. Einige Dinge sollten drinstehen. Alles Weitere kann zwischen den Parteien frei vereinbart werden.

Was sollte im Mietvertrag stehen?

Die Namen der Mietparteien:
- Bei Familienwohnungen ist es sinnvoll, auch die Ehepartnerin bzw. den Ehepartner zu erwähnen.
- Bei Wohngemeinschaften oder im Konkubinat haften alle aufgeführten Personen solidarisch für den Mietzins.
Die sogenannte «Mietsache», meist eine Wohnung inklusive dazugehörende Räume wie Estrich und Keller, Mitbenützung der Waschküche etc.
Die Mietdauer: Es gibt befristete und unbefristete Verträge. Die meisten werden auf unbestimmte Zeit abgeschlossen; beide Parteien haben in diesem Fall das Recht – unter Berücksichtigung gewisser Regeln – den Vertrag zu künden.
Kündigungsfristen und –termine.
Monatlicher Mietzins und Nebenkosten: Werden im Mietvertrag die Nebenkosten nicht ausgeführt, können Sie davon ausgehen, dass sie im Mietzins inbegriffen sind.

Was kann im Mietvertrag stehen?

Mietzinsdepot, auch Kaution genannt: Müssen Sie nur dann bezahlen, wenn im Vertrag verlangt und beträgt bei Wohnräumen maximal drei Monatsmieten.
Weitere individuelle Vereinbarungen wie zum Beispiel eine Regelung, ob ein Haustier gehalten werden darf.
Die Hausordnung: Sie regelt das Zusammenleben der Mietparteien (Nachtruhe, Benützung Waschmaschine etc.).
Die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB)

Vorlage für einen Mietvertrag

Mustervertrag des Mieterinnen- & Mieterverbandes

Streit um das Mietverhältnis

Wenn sich die Miet- und Vermietparteien aufgrund eines Mietverhältnisses streiten, kann die örtliche Schlichtungsbehörde weiterhelfen.

Untermietvertrag

Sie dürfen Ihre ganze Wohnung oder ein einzelnes Zimmer untervermieten. Sie müssen aber den Vermieter oder die Vermieterin darüber informieren.

Die Untermiete kann nur in folgenden Fällen verboten werden:

Wenn Sie sich weigern, die Einzelheiten der Untervermietung bekannt zu geben.
Wenn Sie die Wohnung überteuert vermieten. Bei einer möblierten Wohnung dürfen Sie wegen der Abnützung der Einrichtung einen Aufschlag von maximal 20 Prozent verrechnen. Ansonsten sollten Sie nur so viel verrechnen, wie Sie selber zahlen (inkl. Nebenkosten).
Wenn der Vermieterin durch die Untermiete ein wesentlicher Nachteil entsteht. Wenn zum Beispiel ein Zimmer in einem ruhigen Haus als Übungsraum einer Band genutzt wird.

Vorlage für einen Untermietvertrag

Rechtlich ist ein schriftlicher Vertrag nicht zwingend nötig, wird aber empfohlen: Mustervorlage für einen Untermietvertag

Kündigung des Mietvertrags

In den meisten Fällen kündigen die Mieterinnen oder Mieter. Kündigt Ihnen die Vermieterin, können Sie die Kündigung anfechten.

Kündigung durch Mieterinnen oder Mieter

Je nach Vertrag können unterschiedliche Kündigungstermine oder längere als die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten. Es ist aber auch möglich, ausserterminlich zu kündigen. Dann ist es an Ihnen, eine Ersatzmieterin oder einen Ersatzmieter zu finden, wenn Sie nicht mehr bis zum ordentlichen Kündigungstermin bezahlen.

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, so müssen alle die Kündigung unterschreiben. Bei Familien oder eingetragenen Partnerschaften können Sie nur mit Zustimmung der anderen Person kündigen, auch wenn nur eine Mieterin bzw. ein Mieter unterschrieben hat. Einen Grund für die Kündigung brauchen Sie nicht zu nennen. Senden Sie Ihr Kündigungsschreiben eingeschrieben an den Vermieter.

Bei der Formulierung der Kündigung kann Ihnen die Mustervorlage des Mieterinnen- und Mieterverbandes helfen.

Kündigung durch vermietende Partei

In der Schweiz besteht die sogenannte Kündigungsfreiheit. Das heisst, die vermietende Partei darf den mietenden Personen grundsätzlich aus beliebigem Grund kündigen. Sie muss allerdings die Fristen im Gesetz oder im Vertrag einhalten und die Kündigung mit einem offiziellen Formular ausstellen.

Als Mieterin bzw. als Mieter haben Sie das Recht, den Grund für die Kündigung zu erfahren. Wenn sie missbräuchlich ist, können Sie sich dagegen wehren. Missbräuchlich ist sie zum Beispiel, wenn Sie um eine Mietzinsherabsetzung oder die Behebung eines Mangels gebeten haben oder sich Ihre familiären Verhältnisse verändert haben. Dann können Sie die Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde Ihrer Gemeinde anfechten.

Ist die Kündigung gültig, haben Sie im Härtefall – zum Beispiel bei knappen finanziellen Verhältnissen, bei Krankheit oder aufgrund der Verhältnisse auf dem Mietwohnungsmarkt - Anspruch auf eine Verlängerung des Mietverhältnisses.

Pachtvertrag

Der Pachtvertrag ist ähnlich wie der Mietvertrag. Der Unterschied: Das Grundstück oder die Mietsache wird nicht nur zum Gebrauch, sondern auch zur wirtschaftlichen Nutzung überlassen.

Die Pächterin mietet also von der Verpächterin nicht nur eine Sache, sondern erhält das Recht, das Gebäude oder das Land zu nutzen – um zum Beispiel den Boden zu bewirtschaften oder einen Pferdestall zu betreiben. Als Pächter verpflichten Sie sich im Gegenzug, einen Pachtzins (Geld oder Teil des Ertrags) zu zahlen und die Unterhaltskosten des Pachtbetriebes (ausgenommen grössere Reparaturen) zu bezahlen.

Beispiele für Pacht:

Pacht eines Restaurants, einer Bar, eines Hotels
Pacht eines Schrebergartens zur Nutzung
Pacht eines landwirtschaftlichen Grundstückes
Pacht eines Unternehmens

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Mietvertrag und Pachtvertrag