Contratto di locazione, contratto di sublocazione, contratto d’affitto in Svizzera.

Concludere un contratto di locazione

Solitamente un contratto di locazione è concluso in forma scritta e deve contenere determinati elementi. Tutti gli altri aspetti possono essere convenuti liberamente dalle parti.

Cosa deve essere previsto nel contratto di locazione?

I nomi dei locatari: - per le abitazioni familiari è opportuno menzionare anche il coniuge;
- per le comunità di inquilini o i concubinati tutte le persone indicate nel contratto rispondono in solido della pigione.
La cosiddetta «cosa locata»: nella maggior parte dei casi un appartamento e le sue attinenze quali solaio, cantina, lavanderia condivisa ecc.
La durata della locazione: esistono contratti a tempo indeterminato e a tempo determinato. La maggior parte di essi è concluso per un tempo indeterminato; in questo caso entrambe le parti hanno il diritto di disdire il contratto rispettando alcune regole.
I termini di preavviso e le scadenze della disdetta.
Il canone di locazione e le spese accessorie mensili: se nel contratto di locazione le spese accessorie non sono menzionate, potete presupporre che sono comprese nella pigione.

Altri eventuali elementi del contratto

Il deposito di garanzia, detto anche cauzione: dovete pagarlo soltanto se il contratto lo prevede. Nel caso di abitazioni corrisponde a tre mensilità al massimo.
Altri accordi individuali come ad esempio se gli animali domestici sono ammessi.
Il regolamento della casa: disciplina la convivenza degli inquilini (quiete notturna, uso della lavatrice ecc.).
Le condizioni generali del contratto.

Lite concernente il contratto di locazione

Se sono in disaccordo su una condizione contrattuale, il locatore e il locatario possono ricorrere all’Ufficio di conciliazione.

Sublocazione

Potete subaffittare tutto l’appartamento o una singola camera. Dovete però informare il locatore.

La sublocazione può essere vietata soltanto nei seguenti casi:

se rifiutate di comunicare le condizioni della sublocazione;
se chiedete una pigione eccessiva per l’appartamento. Se l’appartamento è ammobiliato, avete il diritto di chiedere un supplemento del 20 per cento al massimo per l’usura dei mobili. Altrimenti potete esigere dal sublocatario al massimo una pigione pari a quella da voi pagata, spese accessorie comprese;
se la sublocazione rappresenta per il locatore un notevole svantaggio. Ad esempio, se affittate una camera in una casa calma come sala di ripetizione di una band.

Modello di contratto di sublocazione

Sul piano giuridico non è obbligatorio stipulare un contratto di sublocazione, ma è comunque raccomandato: modello di contratto di sublocazione

Disdetta del contratto di locazione

Nella maggior parte dei casi è il locatario a disdire il contratto. Se è il locatore a disdirlo, potete contestare la disdetta.

Disdetta da parte del locatario

I singoli contratti possono prevedere scadenze di disdetta diverse oppure termini di preavviso più lunghi rispetto a quanto previsto dalla legge. La disdetta può anche essere data per una scadenza diversa da quella prevista dal contratto. Spetta quindi a voi trovare un subentrante se non volete pagare la pigione fino alla scadenza ordinaria della locazione.

Se il contratto di locazione è firmato da più persone, tutte devono firmare la disdetta. Se siete sposati o convivete in unione domestica registrata, potete disdire il contratto soltanto con il consenso dell’altra persona, anche se un solo locatario ha firmato il contratto. Non avete bisogno di indicare un motivo per la disdetta. Inviate al locatore la vostra disdetta mediante lettera raccomandata.

Per redigere la lettera di disdetta, potete servirvi di questo modello.

Disdetta da parte del locatore

In Svizzera esiste la cosiddetta libertà di disdetta. Questo significa che il locatore può in linea di massima dare disdetta al locatario per un qualsivoglia motivo. Deve tuttavia rispettare i termini previsti dalla legge o dal contratto e utilizzare un modulo ufficiale.

Il locatore ha il diritto di conoscere il motivo della disdetta. Se la disdetta è abusiva, potete contestarla. Una disdetta è abusiva ad esempio quando avete chiesto una riduzione della pigione o la rettifica di un difetto oppure se la vostra situazione familiare è cambiata. In questi casi potete contestare la disdetta entro 30 giorni davanti all’Ufficio di conciliazione del vostro Comune.

Se la disdetta è valida, ma vi trovate in una situazione molto difficile (difficoltà finanziarie, malattia o mercato della locazione molto teso), avete il diritto di chiedere una proroga della locazione.

Contratto d’affitto

Il contratto d’affitto è simile al contratto di locazione. La differenza risiede nel fatto che l’affittuario non fa un semplice uso del bene immobiliare o della cosa locata, ma può anche sfruttarli a fini commerciali.

L’affittuario non riceve quindi soltanto il bene in affitto, ma anche il diritto di sfruttare l’immobile o il fondo, ad esempio per coltivare il terreno o per gestire una scuderia. In contropartita si impegna a pagare un fitto (denaro o parte della resa del fondo) e a finanziare i costi di manutenzione del bene in affitto (eccetto le riparazioni di un certo rilievo).

Esempi di affitto:

affitto di un ristorante, un bar, un albergo
affitto di un orto familiare
affitto di un fondo agricolo
affitto di un’impresa

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Contratto di locazione e contratto d’affitto