Abitare in Svizzera: orari di silenzio, affitti e difetti

Locazione: cosa fare in caso di rumori molesti?

Il diritto di locazione prevede che i locatari debbano avere riguardo per le altre persone che vivono nell’abitazione e nel vicinato. Nella maggior parte delle case in affitto, il regolamento condominiale stabilisce anche quando e per quanto tempo si può, per esempio, suonare uno strumento.

Orari di silenzio in Svizzera

In molti luoghi, dalle 22.00 alle 6.00 vige la quiete notturna e nella maggior parte di questi le attività rumorose come suonare la batteria o trapanare sono vietate anche durante il riposo diurno (dalle 12.00 alle 13.00), nonché di domenica e nei giorni festivi.

Cosa fare in caso di disturbo della quiete

Non esiste una regolamentazione che stabilisca in modo chiaro quando un rumore è da considerarsi molesto.

Se il rumore vi infastidisce, optate per il dialogo. Se questo non dovesse funzionare, informate per scritto l’amministratore dell’immobile. Qualora i rumori nel vostro vicinato dovessero perdurare, chiamate la polizia o il numero d’emergenza 117.

Dal punto di vista giuridico, a partire da una certa intensità, il rumore può costituire un difetto della cosa locata, per esempio i rumori dovuti a lavori di costruzione di lunga durata. In tali casi potete chiedere all’amministratore dell’immobile di eliminare il difetto entro un termine congruo, per esempio 14 giorni, e chiedere una riduzione dell’affitto. Qualora il locatore non dovesse reagire, potete rivolgervi all’ufficio di conciliazione del vostro Cantone.

Quando si ha diritto a una riduzione dell’affitto?

Motivi per ottenere una riduzione dell’affitto

Quando viene abbassato il tasso ipotecario di riferimento, che attualmente è dell’1,5 %.
·Quando il vostro contratto di locazione si basa su un tasso ipotecario di riferimento più elevato di quello attuale.
A determinate condizioni potete contestare l’affitto entro 30 giorni dall’ingresso nell’abitazione, per esempio se constatate che state pagando almeno il 10 % in più rispetto al locatario precedente.
Se l’uso dell’appartamento è compromesso da un difetto, per esempio il forno che non funziona, la temperatura interna troppo bassa, lavori nell’edificio o rumori molesti.

Chiedere una riduzione dell’affitto

Inviate al vostro locatore una lettera raccomandata. Se entro 30 giorni non avete ricevuto alcuna risposta o se la risposta è insoddisfacente, potete rivolgervi all’ufficio di conciliazione del vostro Cantone.

Quando è consentito un aumento dell’affitto?

Di norma, l’affitto può essere aumentato se:

i prezzi subiscono un generale aumento (inflazione)
il tasso ipotecario di riferimento è stato aumentato,
le spese di manutenzione e di esercizio sono aumentate (per esempio le spese amministrative o le imposte immobiliari),
sono stati eseguiti importanti lavori di ristrutturazione o di rinnovamento con conseguenti migliorie.

Informazioni al locatario da parte del locatore

Il locatore deve comunicare e motivare l’aumento dell’affitto al locatario mediante un modulo ufficiale.
Il locatore può aumentare l’affitto soltanto a partire dalla scadenza di disdetta successiva.
Il locatore deve notificare l’aumento dell’affitto almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso ordinario.

Come calcolare l’aumento dell’affitto

Con il calcolatore dell’affitto (Link HEV Schweiz; Link Mieterinnen- & Mieterverband) potete verificare se l’aumento dell’affitto è corretto. Se avete dubbi, potete rivolgervi all’ ufficio di conciliazione del vostro Cantone.

Tipi di difetti

Il diritto di locazione opera una distinzione tra:

difetti gravi: l’abitazione è praticamente inabitabile, per esempio a causa della rottura di una tubatura. In casi così gravi, il locatario, se del caso, può disdire in via eccezionale il contratto di locazione ((Link Mieterverband));
difetti di media entità: l’abitazione è abitabile, ma l’idoneità è ridotta, per esempio a causa di un frigorifero difettoso;
difetti di lieve entità: fusibili e lampadine difettosi o guarnizioni usurate. Solitamente i difetti di lieve entità sono a carico del locatario.

Cosa fare in caso di difetti?

Difetti al momento dell’ingresso nell’abitazione

Insistete affinché all’inizio e alla fine della locazione sia redatto un verbale di constatazione danni che elenchi i difetti presenti nell’abitazione. Se poco tempo dopo l’ingresso nell’abitazione doveste rilevare ulteriori difetti, potrete notificarli per iscritto al locatore entro 10-30 giorni, a seconda del contratto di locazione.

Difetti durante il periodo di locazione

In caso di difetti di media entità e gravi potete chiedere al locatore di eliminarli il prima possibile. Notificate immediatamente il difetto. Se il locatore non dovesse rispondere, inviate un avviso mediante lettera raccomandata con una descrizione precisa e una foto del difetto, fissando un termine congruo, per esempio 14 giorni, per eliminarlo.

Se il locatore non ha eliminato il difetto entro il termine stabilito potete:

far eliminare di vostra iniziativa un difetto di media entità contattando, per esempio, una ditta specializzata e facendo pervenire la fattura al locatore.
depositare il canone di affitto (presso un ufficio indicato dal Cantone) e richiedere una riduzione dell’affitto. In tal caso, devono essere rispettate alcune condizioni e formalità. Potete farvi aiutare dall’ufficio di conciliazione del vostro Cantone. Mediante il deposito, il canone di affitto si considera pagato.

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